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今（2025）年Q2全台房市再現疲態，根據吉家網公布的最新成屋季報，六都房價與交易量同步走跌，且已連續3季下滑，顯示自去年Q4起，房市明確進入空頭格局。本季六都整體均價季跌1.86％、年跌3.08％，是自2016年以來最大規模的同步下修走勢。

吉家網董事長李同榮指出，這波修正波及範圍廣泛，六都無一倖免，其中以中南部都會區跌勢最為明顯。台中市第二季季跌2.49％、台南市跌2.6％、高雄市則達2.95％；而從年跌幅來看，三地更分別下滑5.78％、8.13％與9.12％，對照台北市雖也季跌2.34％，但年增幅仍微幅上揚0.55％，新北市則維持持平。

行政區方面，台中東區以季跌12.22％居冠，台南新化則以年跌23.02％高居全年跌幅第一。整體來看，本季超過7成行政區房價下滑，但仍有21個區域逆勢抗跌，展現市場仍有結構性支撐。

李同榮分析，房市已歷經三季初跌段，下半年將進入所謂的「主跌段」，全年均價跌幅預估將擴大至8％至10％。儘管政府有意鬆綁房貸限制以刺激市場，但目前交易量仍處於近8年新低，與2016年房市谷底類似，預料僅降價才能換取買氣，未來市場恐需歷經一波「殺價取量」的調整過程，才能消化龐大的供給壓力與即將到來的交屋潮。

然而，李同榮也強調，儘管短期房價回檔壓力沉重，長期而言中南部仍具潛力，如高科技產業鏈持續南移、高鐵與雙軌道建設推動一日生活圈、加上房價基期與雙北仍有相當落差，都是支撐未來房市回升的三大利基。

吉家網企劃處長莊文樹則補充指出，此波房價調整呈現「強弱分明」的區域特性，抗跌區多集中於具備發展利基與生活機能的地段，例如台北市的內湖、中山、北投、萬華區，新北市的深坑、土城、三峽、泰山、五股，以及桃園中壢、大園等地皆表現出相對抗跌實力。

李同榮也給出六大選屋策略，提醒購屋者應優先選擇商圈成熟、重大建設已近完工、AI與半導體產業布局的重點區域，並避免購買供給量大但商圈尚未成形的地區；同時強調，現在正是購屋者積極進場看屋、比價的時機，唯有多看、多談，才能遇到願意讓價的急售物件。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中古屋市場爆恐慌殺盤！屋主慘砍3成仍賣不掉 銀行拒貸成致命一擊

中古屋市場正面臨前所未有的交易困境。近期許多賣方為了換購新房，主動將中古屋價格下修20-30%，卻仍然難以成交。問題關鍵在於銀行對老舊房屋的貸款緊縮政策，即使買賣雙方達成價格共識，銀行核貸成數不足仍讓交易破局。與此同時，去年和今年初購買新成屋的消費者發現建商價格持續下修，陷入「馬上買、馬上賠」的窘境。

中古屋房市雙重壓力

中古屋市場目前面臨雙重挑戰：一方面是賣方迫於換屋需求，願意大幅讓價；另一方面是銀行對老舊房屋的貸款條件日益嚴格。這種矛盾現象導致市場出現「有價無市」的困境。

一位正在賣屋換房的台北市民無奈表示：「我的公寓已經從最初開價2,500萬元降到2,000萬元，降幅超過20%，買方也很滿意這個價格。但銀行只願意核貸6成，買方自備款要800萬元，根本負擔不起，最後只好放棄。」

銀行貸款緊縮原因

銀行業者透露，對中古屋貸款趨於保守主要有幾個原因：首先是不動產市場前景不明，銀行需要控制風險；其次是央行選擇性信用管制要求銀行謹慎管理不動產貸款集中度；最後是老舊房屋的價值評估較為困難，銀行寧可採取更保守的態度。

房貸部門主管指出：「對於屋齡超過30年的中古屋，我們確實會更加謹慎。除了考量房屋本身條件，還會評估地段和周邊發展性，不是單純看成交價格。」

新成屋市場降價壓力

與此同時，新成屋市場也面臨價格下修壓力。許多在去年和今年初購屋的消費者發現，建商為求去化餘屋，持續推出各種優惠方案，導致早買的客戶立即面臨帳面損失。

一位去年購屋的民眾抱怨：「我去年以每坪60萬元買的預售屋，現在建商餘屋銷售價降到每坪55萬元，還送裝潢和家電，等於馬上虧了數百萬元。這種感覺真的很差。」

政策資源分配爭議

市場觀察人士指出，央行雖然釋放資金，但這些資源似乎主要流向建商餘屋去化，而非中古屋市場。這種政策傾斜加劇了市場的不平衡發展。當前政策確實比較偏向新建餘屋的去化，這讓中古屋市場更加艱難。建議政府應該有更均衡的政策思考，同時照顧中古屋市場的需求。」

專家的市場建議

面對如此市場環境，專家建議買賣雙方都應該調整策略。對賣方來說，與其大幅降價，不如先了解銀行對該物件的可能核貸成數，避免價格談妥卻因貸款問題破局。對買方而言，除了談判價格，更應該預先做好貸款評估，了解自身貸款條件和銀行可能核貸成數，避免浪費時間在無法完成的交易上。

房市正經歷結構性調整期，中古屋與新成屋市場面臨不同的挑戰。

銀行貸款緊縮雖然是風險控管的必要措施，但也意外成為市場交易的絆腳石。建議主管機關應該思考更細緻的政策工具，在風險控管與市場流動性之間取得平衡。對消費者來說，在這個波動時期更需要謹慎評估自身財務狀況，不要因為價格誘人就衝動購屋，也不要因為市場低迷而完全卻步。重要的是做好充分的財務規劃和風險評估，才能在市場調整中找到真正的機會。畢竟，房屋最終還是要回歸居住本質，而不是投資工具。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

行政院9月4日拍板通過「青年婚育租屋協助專案」，並推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修法，新增三年租期保障、續約漲幅限制、提前告知義務及納入不得記載規定，回應社會對租屋市場健全化的期待。崔媽媽基金會對此表示肯定，但呼籲應補強「租霸下車」與「優先承租權」，方能真正保障房東與房客權益。

依據修法內容，現行《消費者保護法》規範的不得記載事項（如限制承租人設籍、申請補助）及爭議處理原則，將直接納入《租賃條例》，同時新增租金漲幅上限與三年租期保障。不過，外界關注修法設計能否在「屋源不足、房東市場主導」情境下落實，避免漲幅天花板淪為「漲幅地板」，仍待後續檢驗。

修法仍存疑慮

崔媽媽基金會指出，單純保障租期與限制漲幅，恐使部分房東排斥弱勢房客，甚至縮減出租意願，導致市場封閉。加上政府租金資訊不完整，與實際行情偏差甚大，若漲幅機制設計不當，恐引發新的爭議，未必能如預期保護承租人。

此外，現行《租賃條例》第10條雖規範欠租、毀損、違法轉租等事由，房東可提前終止契約，但依《公證法》僅能針對「欠租」與「屆期不返還」直接聲請強制執行，其他租霸行為仍須透過訴訟，造成房東司法成本高昂。

崔媽媽提兩大建議

崔媽媽基金會建議，修法應增訂「租霸下車條款」，讓辦理公證的租約可涵蓋惡意欠租、嚴重擾鄰、違法轉租等情境，直接適用強制執行，鼓勵更多房東納管，提升市場透明度，進而保障房客居住權。

同時，應納入「優先承租權」，避免承租人租期屆滿後被迫搬遷，建立可信賴的長期租賃關係。該會強調，唯有兼顧房東與房客，市場才能達到平衡並長期穩定，真正回應青年、新婚與弱勢族群的安居需求。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

購屋族不僅很難貸，購屋資金門檻和成本也持續提升。根據聯徵中心最新統計，第二季全台新增房貸放平均核貸成數已連二季降至72％以下，房貸利率則是提升至2.41％，為聯徵中心自2009年有統計以來的新高，相較2021年利率最低僅1.45％，四年間已提高近1個百分點。

統計顯示，今年第二季房貸案件數約3.5萬件，僅為去年同期的6成左右。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，整體貸款條件更趨嚴格，第七波信用管制從去年9月實施，銀行放款一路踩煞車，對房市交易量的衝擊在今年第一季最明顯，房貸件數、鑑估值和核貸成數都是近年低點，銀行核貸嚴謹卡關，部分購屋族出現想買卻貸不了的窘境。所幸第二季末因銀行存款量上升，有餘裕能緩步增加「供水」，因此貸款量有稍微恢復。

限貸令後，多屋族、置產族暫退，目前申貸者不乏是踩不了煞車，面臨完工、必須過戶的預售屋交易，由於屋齡新、房價高，因此整體鑑估值微幅上揚，平均核貸成數持續下探，顯示銀行放款仍相對保守。

以六都來看，平均核貸成數最高的為桃園，達72.9％，最低為台北市的69.6％，平均利率最低為新北市的2.37％，最高為高雄市的2.46％。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

卓揆日前籲不動產放款水龍頭要開大點，行政院昨日院會即拍板新青安貸款不計入《銀行法》72-2條限制，房仲直言，央行祭出第7波選擇性信用管制後，房市急凍，8月台北市買賣移轉量還創下歷史同月新低，如今總算盼來即時雨。商總榮譽理事長賴正鎰則認為，「水龍頭還可以開大些！」

賴正鎰指出，危老都更建案及開發商興建的工業廠房應排除在不動產集中度的總額度管控的特定計算對象，以及去年9月前簽約的已購戶也不能溯及既往，才能真正解燃眉之急。

不動產開發會公會全聯會祕書長于俊明直言當前衝擊不動產最嚴重的三大問題是，今年預估使照交屋15萬戶，很多建案都是配合都更危老政策蓋的房子，但第7波信用管制卻溯及既往，引爆房貸無門、排隊等撥款困境；換屋族縱然切結1年內賣掉舊屋，銀行不願找麻煩，仍然貸款成數不足，最後即使是首購族，鑑價金額達到高價住宅門檻，但是房貸只能契約買價3成，馬上出現4成以上破口，只能四處告貸，這些問題都急待解決。

桃園副市長王明鉅當場為航空城拆遷戶請命，直指安置街廓進入關鍵階段，貸款卻碰壁，恐影響國家重大建設進度，強調新青安重要、安置戶也很重要，呼籲比照新青安打開水龍頭，會後他也指示地政局正式行文行政院力爭。

對於新制，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年受到新青安貸款優惠刺激，房貸水位快速上升，如今若能排除新青安額度，對於銀行貸款作業是一大鬆綁，對排隊卡關的購屋族而言，更是天降甘霖。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，此案確實是「一劑強心針」，能讓首購族重新獲得「無敵星星」，也能讓自住客一解燃眉之急，但是否讓房價落底拉上，有待觀察。

住展發言人陳炳辰則預估，原本因打房延後推的建案，有可能陸續浮出檯面進場，北台灣928檔有可能比之前預期推案量增加2、300億元。

21世紀不動產中區協理沈政興則指出，此政策尤其對新興重劃區影響顯著，台中部分區域案量龐大，若貸款無法如期核發，易造成買賣雙方糾紛。政策上路後，可望加快貸款流程、穩定市場交易節奏，同時讓首購族更有信心進場。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

行政院4日拍板，新青安貸款將不受《銀行法》72-2條不動產放款比率限制；台經院產經資料庫總監表示，政策短期看似鬆綁、解決房貸荒問題，但因買賣雙方對於房價認知仍有差距，預計成效仍屬有限，況且央行要求降低不動產集中度等規定依舊未放寬，短期要扭轉房市景氣有一定的難度。

2023年下半年房市交易熱絡、加上房價走高，央行統計的不動產放款集中度節節升高，曾找各銀行喝咖啡、交報告，期望降溫房市；台北富邦銀行總經理郭倍廷指出，台北富邦去年底不動產放款集中度為44％，現在已降至40％，年底要降至38％的目標；談及如何達標？郭倍廷表示，總放款為分母會因業務自然成長而變大，分子是不動產放款，仰賴民眾房貸還款來貢獻。

劉佩真指出，新青安排除在《銀行法》72-2條不動產放款比率限制之外，未來銀行辦理新青安貸款時，將不再受30％上限的約束，公股銀行確實能釋出更多放款量能，解決近期房貸荒問題；不過，央行去年9月因打炒房，進一步採信用管制措施，劉佩真表示，預售市場成交量已經大減。

此外，房市供給量仍處於高位，劉佩真認為，對住宅市場的供需形成壓力，況且未來半年不動產大環境展望仍充滿變數，尤其是美國總統川普關稅政策等，仍存有相當不確定性，將間接對於國內房市買氣造成壓抑；劉佩真表示，種種跡象來看，推估今年928檔期的旺季效應將失效。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

行政院拍板銀行放款限制排除新青安，公股五大銀行初步估算，年底前可增加約一成的房貸承作量，但因「水龍頭沒全開」，只是有限度鬆綁，加上中央銀行集中度管制仍持續，也能避免房市再度失控。

公股行庫主管指出，去年買房排隊搶貸的記憶猶新，若全面鬆綁恐再度推高房市，因此這次僅將新青安排除，算是「有限度鬆綁」；央行「總量管制」雖未鬆手，但對於承作新青安、首購或都更危老等政策性貸款，給予彈性解釋空間。

不動產貸款「天條」排除新青安後，各公股銀行釋出額度也有差異。土地銀行為專業不動產銀行，雖不受三十％限制，但仍須遵守金管會自律規範的「房貸占比三十五％、土建融二十五％」，以及央行集中度要求；在主管機關規範沒有鬆動下，此次政策調整不會讓土銀新增房貸承作量。土銀強調，「水龍頭從沒關過」，今年上半年房貸餘額一兆一七八○億元，居國銀之冠。

一銀表示，預期此政策調整有助提振房市信心，促使潛在買方由觀望轉向實際購屋行動；一銀也預估每月新承作量提升，目前撥貸作業約二個月的時間也可縮短。

合庫表示，政策調整後，將可恢復每月六十至七十億元新青安貸款的撥貸量能，並優先承作新青安貸款。

彰銀前八月新增房貸承作量約四五○億元，新青安占比逾四成，政策調整後，將持續以首購族及新青安貸款客戶為優先，減輕民眾居住負擔。

台企銀因不動產放款集中度低於國銀平均，較有餘裕配合政策，上半年房貸餘額增二八一億元、成長九．七八％居冠，將持續配合政策，以新青安、首購族為主。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

內政部昨（4）日公布最新住宅市場數據，今（2025）年Q1全國住宅價格指數為149.03，較上季下滑1.29％，為自2018年Q3以來首次出現季跌，顯示房市明顯轉冷。

本季全國建物買賣登記量為63,101戶，較上一季驟減20.5％。六都房價指數同步下跌，其中以高雄市跌幅最劇，達2.75％；台中市下滑1.85％，台南、桃園也各減1.11％、1.06％；而雙北跌勢相對溫和，台北市與新北市分別下跌0.52％與0.56％。

內政部分析，房市走弱與央行自2024年下半年以來連續出手管控有關。自去年8月起，央行要求銀行自主控管不動產放款，並於9月祭出第七波選擇性信用管制措施，抑制炒房行為。政策上路後，市場預期房價續漲的情緒明顯降溫，交易活動隨之冷卻。

根據內政部統計，去年Q2建物買賣登記量曾高達95,765戶，但今年Q2已縮減至67,050戶，年減幅高達3成，創下近年罕見的低點。內政部表示，房市已進入調整階段，後續走勢仍需密切觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

實價登錄失真？房仲爆料「很多成交價不會出現」買方傻眼

購屋者依據內政部實價登錄資料出價，卻遭房仲告知「很多實登不會出來」，並以未登錄的高價案件作為參考，引發對房市透明度的質疑。這起事件凸顯了實價登錄制度在實際交易中的落實差距。

一位購屋者近日分享了他的看房經歷：在查閱內政部實價登錄資料後，他發現距離捷運更近的類似物件五年內成交價約為每坪100萬元。然而，當他向房仲表達以每坪95萬元洽談的意願時，房仲卻表示屋主要「實拿差不多120萬」，並稱附近500公尺處的鬧街有每坪200萬元的交易，但「實登還沒出來」，還強調「很多實登都不會出來，參考不準」。這種說法讓購屋者感到困惑與無奈。

內政部實價登錄制度自實施以來，旨在讓房價更加公開透明，解決不動產交易資訊不對稱的問題。

根據規定，成交案件應在完成移轉登記後30日內申報，違者可能處3萬至15萬元罰鍰。然而，實務上仍存在多種原因導致某些交易未能及時或完全揭露於實價登錄中。

房產業者透露，除了法規允許的排除項目（如親友間交易、特殊關係人間交易）外，市場上確實存在多種因素導致價格資訊未能完全透明。這些因素包括：預售屋價格延遲登錄、部分業者選擇性申報，以及價格與行情差距過大被系統排除等。

實價登錄資料存在時間落差，從成交到揭露約延遲1-2個月，無法即時反映最新行情。

這種資訊落差，加上2025年房市進入「市場盤整期」，可能被利用作為議價手段。房市專家指出：「內政部實價登錄不即時，往往要兩個月以上資料庫才齊全」，這可能導致統計失真，甚至引發預售屋假性抗跌的現象。這種數據不即時、不完整的狀況，確實可能影響買賣雙方對市場的判斷。

面對這種資訊不對稱的狀況，購屋者可以採取以下策略保護自身權益：

1. 多方查證比較：

不要只看單一資料，要觀察整體趨勢。除了實價登錄，也可參考多家房仲網站的成交行情，互相對照。

2. 留意特殊交易備註：

實價登錄系統會標註「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」等備註資訊，這些交易價格可能偏離市場行情。

3. 要求提供證據：

若房仲聲稱有更高價的未登錄交易，可請其提供相關證據或具體資訊，而非僅憑口頭說法。

4. 掌握市場動態：

了解當前房市趨勢。2025年房市被稱為「休眠期」或「市場盤整期」，整體呈現「價穩量縮」或「價緩跌、量緩增」的趨勢，買方議價空間相對增大。

實價登錄制度提升房市透明度，但離「完全透明」仍有差距。

這起事件反映了制度在實際執行面的侷限性，也提醒購屋者需更加謹慎地解讀市場資訊。對於有意購屋的消費者來說，實價登錄仍是目前台灣最接近「透明房價」的工具，但關鍵在於理解其限制並輔以其他市場資訊綜合判斷。同時，主管機關也應持續優化制度，加強稽查與罰則，提升申報資料的準確性與即時性，才能讓房市真正走向透明化與公平化。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】